Investir em Fundos Imobiliários talvez seja hoje a maneira mais fácil de criar uma Renda Passiva.
E por Renda Passiva quero dizer aquele dinheiro que você recebe todo mês sem precisar trabalhar.
Por isso é passiva.
Essa renda vem dos investimentos que você fez.
No caso dos Fundos Imobiliários, esse renda é proveniente do aluguel dos imóveis desses fundos.
Então se você compra uma cota, ou uma pequena parcela de um fundo imobiliário, você também passa a ser dono desses imóveis.
E também terá direito a receber os aluguéis que eles arrecadam.
Muito bom isso não é mesmo?
Um fundo Imobiliário também pode ser a opção mais barata de investimento.
Você vai poder investir com pouco dinheiro.
Ou seja, vai poder comprar cotas dos fundos imobiliários com 10, 20 reais.
Pense por um momento…
Se você fosse investir em um imóvel por conta própria, teria que juntar um bom dinheiro para isso.
E ainda teria toda uma burocracia para realizar essa compra.
Sem falar nos custos de cartório, corretor.
E também nos prossíveis problemas com inquilinos.
Mas no caso dos fundos imobiliários você não tem esses problemas.
De fato esses problemas existem, mas são administrados pelos gestores dos fundos.
Pra você fica só a parte boa.
Que é a de investir e receber os proventos.
Porque um fundo imobiliário é uma sociedade de pessoas com intuito de investir em imóveis e receber esses proventos, que são os alugueis.
Essa sociedade é totalmente legalizada e regulada pelo Banco Central e Comissão de Valores Mobiliários.
E para você fazer parte de um fundo imobiliário basta ter uma conta em uma corretora de valores mobiliários.
Porque as cotas dos fundos são negociadas na bolsa de valores.
E a corretora é quem faz a intermediação entre você e a bolsa de valores.
Para encontrar sua corretora basta dar um google e pesquisar por “corretoras e fundos imobiliários”.
Sempre sugiro que procure uma com taxa zero de corretagem.
Mas antes de qualquer coisa, você precisa ficar ciente dessas 7 regras para começar a investir agora:
- Defina seus objetivos financeiros
- Tenha uma reserva de contingência
- Verifique a liquidez dos Fundos Imobiliários
- Verifique os proventos e rentabilidade do fundo
- Avalie a alocação de recursos do fundo mobiliário
- Verifique o potencial de valorização do fundo imobiliário
- Saiba o que o gestor do fundo faz
- Escolha fundos imobiliários diversificados
Então vamos agora analisar item a item…
1. Defina seus objetivos financeiros
Antes de qualquer investimento é preciso definir seus objetivos financeiros.
Essa é uma regra básica.
- Quanto quer de renda passiva?
- Quanto tempo vai investir?
- Quanto pretende acumular?
- Qual a sua meta de rentabilidade?
- O que você deseja receber de proventos?
O pagamento de proventos (e também a valorização das cotas) do fundo imobiliário pode variar de fundo a fundo e não se adequar aos seus anseios e às suas necessidades.
Dessa forma, é preciso traçar um plano de investimentos muito bem definido, e assim e estabelecer um direcionamento claro para o seu dinheiro.
Com essas questões resolvidas, você poderá partir para selecionar os investimentos alinhados às suas necessidades.
Para mais detalhes sobre o que planejamento de investimentos e sobre como definir bem os objetivos financeiros clique aqui.
Assim, poderá aumentar as chances de satisfação nos seus investimentos em fundos imobiliários.
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2. Tenha uma reserva de contingência
Antes de começar a investir em fundos imobiliários ou qualquer ativo de renda variável, é preciso construir uma reserva em dinheiro.
Isso é o que eu chamo de reserva de contignência.
É uma reserva para você usar em caso de emergências.
E isso para que não mexa nos seus investimentos em renda variável, como é o caso dos fundos imobiliários.
Os investimentos em renda variável, o que inclui os fundos imobiliários, são melhor recomendados para o longo prazo.
Portanto, não é bom ter a necessidade de fazer retiradas desses investimentos no curto prazo, em questão de meses por exemplo.
Isso pode fazer você perder dinheiro, pois praticamente não recebeu os proventos e nem mesmo aguardou o crescimento patrimonial do fundo.
Dessa forma, é uma regra básica que você tenha uma reserva de contingência para emergências.
Essa reserva pode variar de 1 a 3 salários brutos.
Você pode colocar esse dinheiro em uma aplicação com liquidez diária, como a poupança ou alguns títulos.
Busque no seu banco ou corretora as aplicações com liquidez diária para isso, ok?
Veja a Playlist sobre fundos imobiliários no meu Canal no Youtube.
E lembrando que o objetivo da reserva de contingência é ter dinheiro disponível rapidamente para emergências. Não é ter rentabilidade.
Para rentabilidade temos os Fundos Imobiliários e outros investimentos.
E isso nos leva à nossa próxima regra…
3. Verifique a liquidez dos fundos imobiliários
Você já sabe que vai receber proventos dos fundos.
E é isso que vai ser a sua renda passiva.
Porém para comprar um fundo imobiliário, é importante saber se ele é bem negociado na bolsa de valores.
Isso para facilitar a sua vida no caso da venda das suas cotas.
E por bem negociado quero dizer que o fundo imobiliário tem milhões de reais negociados diariamente.
Se o fundo não for bem negociado, talvez você tenha dificuldades em comprar cotas e também em vender cotas.
Portanto se houver dificuldade em comprar ou vender, dizemos que o fundo não tem liquidez.
Isso implica que você deverá procurar fundos com liquidez…
Fundos com milhões de reais negociados diariamente.
No meu Canal no Youtube já fiz alguns vídeos falando sobre esses valores para considerar um fundo líquido ou não, e também sobre como ranquear os fundos.
Então dê uma confirida no canal, ok?
E a importância dessa liquidez reside no fato de você precisar usar o dinheiro para investimentos mais atrativos, ou para emergências.
Eu sempre recomendo que meus alunos tenham uma reserva de contingência a parte para lidar com as emergências, como falei antes.
Mas é sempre bom investir em fundos com liquidez para facilitar as compras e vendas.
E assim podemos focar na próxima regra…
4. Verifique os proventos e rentabilidade do fundo
O seu objetivo com a compra de um fundo imobiliário é ganhar os alugueis (proventos) e ganhar com a valorização da cota do fundo.
Por isso é muito importante que você verifique o histórico do pagamento de proventos do fundo nos últimos 5 anos.
É preciso que o fundo tenha um histórico consistente, ou seja, que tenha pago dividendos (proventos) constantes ou crescentes ao longo do tempo.
Um bom parâmetro, escolher fundos com rentabilidades em proventos, ou seja Dividend Yield, maior que a renda fixa (CDI) nos últimos 12 meses.
Na PlayList de fundos imobiliários que eu criei você poderá ver como avaliar o histórico de provendos dos fundos.
Outra coisa que você precisa avaliar é a valoriazação da cota do fundo imobiliário.
Em geral a relação do preço da cota dividido pelo patrimônio por cota deve estar bem próximo de 1.
Isso significa que você irá compra exatamente o patrimônio oferecido.
Por exemplo:
Imagine que uma cota de um fundo imobiliário custa 120 reais e o seu patrimônio por cota está avaliado em 100 reais.
Isso implica que a relação preço/patrimônio é de 1,2. Ou seja, o fundo está um pouco caro.
O ideal é compra quando o valor estiver próximo ou menor que 1.
Contudo, vale lembrar a regra fundamental dos investimentos: rentabilidade passada não é garantia de rentabilidade futura.
Mas claro que outras coisas devem ser observadas antes de tomar a decisão…
5. Avalie a alocação de recursos dos fundos imobiliários
É importante saber onde os recursos do fundo são alocados.
Quais tipos de investimentos ele faz.
Por exemplo:
- O fundo investe em imóveis fisicos ou em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI)?
- Ou seja, é um fundo de tijodo (com imóveis físicos) ou um fundo de papel (certificados)?
- É um fundo que investe tanto em imóveis físicos como em papeis?
Essas são questões interessantes para avaliar quando decidir comprar a cota de um fundo imobiliários.
Não que isso vá dizer se um fundo de papel é melhor que um fundo de tijolo.
Mas vai te dar um panorama de como está distribuído o capital do funto.
O importante é avaliar:
- Se os imóveis ainda estão em construção ou já estão construídos.
- Se todos os imóveis estão ocupados (vacância física)
- Se todos estão rendendo aluguéis (vacância financeira).
- Se os inquilinos são bons pagadores.
- Se os prazos de vencimento dos contratos está próximo.
Essas informações servem também para avaliar os riscos dos fundos.
Por exemplo:
- Imóveis em construção tem mais risco para o Fundo do que imóveis já construídos. Problemas na construção pode atrasar o recebimento de alugueis.
- Fundos com alta vacância financeira e física tem mais riscos. É potencialmente menos gente pagando aluguéis.
- Fundos imobiliários com contratos com vencimento próximo também são mais arriscados. Risco de não ter contratos no longo prazo.
Com todo esse conjunto de informações, pode-se realizar a precificação ou valuation de um fundo de investimentos.
Essa precificação visa determinar o quanto esse fundo realmente vale para o investidor.
Ou seja, qual o seu valor intrínseco.
E quando se compara o valor intrínseco com o preço da cota, pode-se decidir pela compra ou não do fundo.
Para saber mais sobre alocação de recursos e precificação conheça o Curso Mestre em Realização Financeira.
Portanto, é fundamental ter essas informações para tomar a melhor decisão.
Outra coisa que precisa ser vista é o potencial de valoriazação do fundo…
6. Verifique o potencial de valorização do fundo imobiliário
Além de tudo o que foi já citado, é importante que você observe o patrimônio atual do fundo e localização dos imóveis.
Um fundo com um patrimônio bilionário tem muito mais ativos, muito mais recursos, e pode gerar uma renda passiva constante e estável apra você.
Por outro, lado um patrimônio bilionário pode dificultar que o fundo cresça mais.
E isso se justifica pelo fato de ficar cada vez mais difícil para o fundo encontrar novas oportunidades de investimento.
Quanto maior o fundo imobiliário mais amarrado ele passa a ficar, porém menos arriscado.
E menos risco significa também retorno menor.
No outro espectro, temos fundos com patrimônios acima dos 100 milhões e abaixo de 1 bilhão.
Nesse caso, o risco é maior, pois o número de imóveis pode ser bem menor, para diluir todos os riscos do negócio.
Porém, os ganhos podem ser maiores, pois nesses casos, é mais fácil para o fundo expandir e aumentar o seu patriomônio.
E aumento patrimonial, implica em mais ativos que geram mais alugueis.
O aumento patrimonial também faz com que o valor da cota suba, o que representa valorização do seu investimento.
Portanto, um fundo de 500 milhões tem margem para crescer o patrimônio com mais facilidade do que um fundo de 5 bilhões.
Outra coisa a se avaliar aqui é o potencial de valorização dos imóveis do fundo.
Nesse caso é bom também verificar se a localização dos imóveis é valorizada ou tem potencial de valorização no futuro.
E sabendo disso, é bom também saber o uem é o gestor do fundo e o que ele faz…
7. Saiba o que o gestor do fundo faz
O gestor do fundo imobiliário é o responsável por pegar o dinheiro dos cotistas, e comprar e vender imóveis, ou comprar e vender títulos.
Ele que toma todas as decisões no fundo de investimentos.
Tem influência direta nos seus proventos e evolução patrimonial do fundo.
Portanto é bom ficar de olho nele.
Desse modo:
- Leia os relatórios que ele emite e compare com o de outros fundos.
- Veja a rentabilidade de outros fundos que ele já atuou.
- Veja se ele tem uma boa reputação no mercado.
- Veja se ele tem cotas do próprio fundo que gerencia.
Se você ficar satisfeitos com as informações, esse já é um bom idicador para investir nesse fundo.
Mas não fique só em um, para reduzir os riscos é importante diversificar…
8. Escolha fundos imobiliários diversificados
A diversificação é a mãe da redução de riscos.
Então para montar sua carteira de fundos imobiliários, tenha essa regra básica em mente.
E essa regra vale para toda a sua carteira de investimentos.
Quanto mais diversificada, menor o impacto negativo de um ativo nela.
Por exemplo:
Em um cenário, você tem 1000 reais investido em um fundo imobiliário e esse fundo sofre uma queda de 10%.
No final você vai ter 900 reais.
Agora em outro cenário, você tem 10 fundos e tem 100 reais em cada fundo. Totalizando um investimento de 1000 reais.
Se um dos fundos tem uma queda de 10%, naquele fundo você, ao invés de 100 reais, terá 90 reais.
Só que nesse caso a sua carteira tem 9 fundos com 100 reais e 1 fundo com 90 reais, o que totaliza 990 reais.
Enquanto no primeiro cenário você perdeu 100 reais, no segundo você perdeu 10 reais.
Esse é o poder da diversificação.
Portanto a diversificação deve ser buscada em qualquer investimento que você faça.
Para saber como montar uma carteira de investimentos diversificada clique aqui.
Conclusão
Você viu nessa artigo as Top 8 regras para começar a investir em fundos imobiliários agora..
Fundos imobiliários, ou FIIs, são oportunidades muito boas para explorar e mergulhar ainda mais.
Principalmente para criar uma renda passiva investindo pouco dinheiro.
Se você quiser aprender ainda mais sobre essse assunto e muito mais sobre o universo dos investimentos se inscreva no meu Canal no YouTube.
Lá eu trago muito conteúdo de valor para o seu crescimento como investidor e empreendedor.
Veja também esse vídeo onde eu falo um pouco sobre fundos imobiliários.
Outra coisa, se você quiser aprender a investir no Mercado Financeiro Brasileiro com o meu método exclusivo de investimentos totalmente focado na Independência Financeira, conheça o Curso Mestre em Realização Financeira.
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Espero que esse conteúdo tenha contribuído para você entender as Top 8 regras para começar a investir em fundos imobiliários agora mesmo.
Grande abraço,
Paulo RAS.
Suas informações estão seguras
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